Menu
Podatki

Czym jest amortyzacja nieruchomości?

30.06.2023-Staniek&Partners

Czym jest amortyzacja nieruchomości?

Prowadzenie działalności gospodarczej nieodłącznie wiąże się z wykorzystywaniem nieruchomości do celów firmowych. Czasem jest to magazyn, czasem hala produkcyjna, a jeszcze czasem lokal użytkowy w kamienicy. Bardzo często jednak, jest to po prostu mieszkanie zaadaptowane (w całości lub części) przez przedsiębiorcę na potrzeby swojego biznesu.

Przed 1 stycznia 2022 roku takie mieszkania trafiały do ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy, a następnie były od nich dokonywane odpisy amortyzacyjne – czyli w dużym uproszczeniu zaliczano do kosztów podatkowych stopniowe pomniejszanie wartości nieruchomości w związku z jej zużywaniem, przy założeniu, że nasz majątek zużywa się równomiernie.

Polski Ład – co zmienił w amortyzacji mieszkań?

Co się stało 1 stycznia 2022 roku? Daty tej nikomu, kto zajmuje się w Polsce podatkami nie trzeba raczej objaśniać. Wtedy oczywiście wszedł tzw. „Polski Ład” który w znacznym stopniu wpłynął na sposób w jaki rozliczamy się ze Skarbem Państwa „z tego co cesarskie”.

Jedną ze zmian, które przewidział Polski Ład, było wprowadzenie do ustaw o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych zakazu „bieżącej” amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. W przypadku, gdy nieruchomość została kupiona lub wybudowana po 1 stycznia 2022 roku – bezwarunkowo, a jeśli datą wybudowania lub kupienia nieruchomości była data wcześniejsza, to ustawodawca pozwolił na kontynuowanie amortyzacji do dnia 31 grudnia 2022 roku.

Bardzo wielu ekspertów twierdziło, że nowe przepisy są sprzeczne z Konstytucją RP i zasadą ochrony praw nabytych w odniesieniu do nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 1 stycznia 2022 roku. Skoro (przykładowo) mam nieruchomość od 1 stycznia 2015 roku to miałem prawo oczekiwać od państwa, że będę mógł ją amortyzować aż do upływu okresu amortyzacji albo też do pełnego zużycia nieruchomości – nawet jeżeli w międzyczasie zmienią się przepisy i właściciele nieruchomości nowych już takiego samego prawa nie będą mieć.

Przełomowy wyrok WSA w Łodzi

Sprzeczność z Konstytucją RP i Wyrok WSA w Łodzi

Organy podatkowe, mimo tych argumentów, odbierały podatnikom prawo do amortyzacji budynków mieszkalnych wytworzonych lub nabytych przed 1 stycznia 2022 roku, tłumacząc się, że przepisy w tym zakresie są bardzo jednoznaczne i nie pozostawiają żadnego „pola manewru”. W podobny sposób też dotychczas odnosiły się do zagadnienia sądy administracyjne, które dodatkowo stwierdzały, że nie są kompetentne do badania konstytucyjności Polskiego Ładu (przykładowo: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 września 2022 roku, sygn. akt: I SA/Kr 488/22).

Światełkiem w tunelu jest niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi (z dnia 27 czerwca 2023 roku, sygn. akt: I SA/Łd 258/23), który można nazwać przełomowym.

Sąd ten zgodził się z podatnikiem, że przepisy Polskiego Ładu zakazujące amortyzacji nieruchomości wprowadzonych przez przedsiębiorcę do ewidencji środków trwałych przed 1 stycznia 2022 roku są sprzeczne z zasadą ochrony praw nabytych, która wynika wprost z Konstytucji RP. W ocenie sądu, skoro przepisy te są sprzeczne z Konstytucją, to nie mogą być stosowane.

Wniosek jest z tego jeden – w ocenie łódzkiego sądu, powinniśmy amortyzować mieszkania wpisane do ewidencji środków trwałych przed 1 stycznia 2022 roku tak, jakby Polskiego Ładu nigdy nie było.

Ścieżka postępowania

W Polsce, w przeciwieństwie do krajów „brytyjskiej” kultury prawa, orzeczenia sądów nie są prawem, ale mimo wszystko są bardzo ważne w ich interpretacji. Podatnicy w świetle omawianego wyroku mają dwie możliwości.

  • Asekuracyjnie nie dokonywać odpisów od mieszkań (zgodnie z przepisami).
  • Ryzykownie odliczać koszty amortyzacji, kierując się wyrokiem łódzkiego sądu.

W przypadku wyboru opcji drugiej, rekomendujemy wcześniejsze uzyskanie interpretacji podatkowej (nawet jeśli będzie ona oznaczała batalię sądową z fiskusem). Taka interpretacja będzie „tarczą”, która pozwoli wykazać przed organami podatkowymi w trakcie kontroli podatkowej, że nasze działanie było w 100% zgodne z przepisami.

Alternatywy?

Do tematu amortyzacji mieszkań można też podejść w inny sposób. Przykładowo, organy podatkowe pozwalają na zaliczenie do kosztów podatkowych niezamortyzowanej części nieruchomości przy jej zbyciu (przykładowo, tak stwierdził fiskus w interpretacji indywidualnej wydanej dnia 17 października 2022 roku – sygn. akt: 0111-KDIB1-1.4010.495.2022.1.SH). Byłoby to więc odroczenie w czasie korzyści podatkowej wynikającej z amortyzacji do momentu jej sprzedaży.

Ewentualnie można wybrać Estoński CIT. Spółki opodatkowane tą formą opodatkowania nie prowadzą ewidencji podatkowej ani nie ustalają wyniku podatkowego wynikającego z ustawy o CIT – ponieważ nie opodatkowują swojego dochodu w rozumieniu przepisów podatkowych. W ich przypadku koszty wpływające na wynik finansowy ustalamy w oparciu o przepisy prawa rachunkowego. A tam żadnego zakazu amortyzacji nie ma.

Co możemy dla Państwa zrobić?

Jeżeli zainteresowała Państwa argumentacja przedstawiona przez WSA w Łodzi i możliwość dalszego amortyzowana mieszkań, to możemy w Państwa imieniu podjąć próbę uzyskania interpretacji indywidualnej potwierdzającej prawo do dalszego amortyzowania mieszkań wprowadzonych do ewidencji środków trwałych przed 1 stycznia 2022 roku. Jeżeli będzie negatywna – będziemy walczyć o nią przed sądami administracyjnymi (w tym Naczelnym Sądem Administracyjnym).

Alternatywnie, pomożemy we wdrożeniu Estońskiego CIT-u, który oprócz stosowania kosztów bilansowych ma też wiele innych zalet.