W ostatnim czasie obserwujemy istotną zmianę organów orzeczniczych w podejściu do ustalania statusu spółki nieruchomościowej. Może to skutkować zwiększeniem liczby spółek, które uzyskają status „nieruchomościowych” w rozumieniu ustawy o CIT.
Spółka nieruchomościowa w rozumieniu art. 4a pkt. 35 ustawy o CIT
„Spółki nieruchomościowe”, o których mowa w art. 4a pkt. 35 ustawy o CIT to podmioty inne niż osoby fizyczne, obowiązane do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, których na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy:
- co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości;
- wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł;
- w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody podatkowe z tytułu najmu (lub podobnych czynności) lub z przeniesienia własności nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów.
W przypadku podmiotów rozpoczynających działalność, należy sprawdzić czy na pierwszy dzień roku podatkowego wartość rynkowa nieruchomości przekroczyła 50% wartości rynkowej aktywów oraz czy wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł.
Kogo dotyczy obowiązek raportowania
Zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 27 ust. 1e ustawy o CIT oraz art. 45 ust. 3f ustawy o PIT, do raportowania zobowiązani są:
- spółka nieruchomościowa – ma obowiązek przekazania informacji o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziały (akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze) wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw,
- podatnicy będący wspólnikami spółki nieruchomościowej, posiadający co najmniej 5% udziałów w tej spółce – mają obowiązek przekazania informacji o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziałów (akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze).
Interpretacja ogólna Ministra Finansów
W obliczu pojawiających się wątpliwości związanych z interpretacją art. 27 ust. 1e ustawy o CIT oraz art. 45 ust. 3f ustawy o PIT, Minister Finansów wydał w dniu 23 lutego 2023 r. interpretację ogólną nr DD5.8203.7.2022, mająca na celu określenie kręgu podmiotów obowiązanych do składania informacji do Szefa KAS na podstawie ww. przepisów. Minister Finansów stwierdził w niej m.in. że przez „podatnika posiadającego (bezpośrednio lub pośrednio) prawa do spółki nieruchomościowej”, należy rozumieć:
- wspólnika spółki nieruchomościowej, będącego podmiotem wymienionym w art. 1 ustawy o CIT,
- podmiot wymieniony w art. 1 ustawy o CIT, który posiada prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni – w przypadku, gdy takie posiadanie praw jest realizowane poprzez wspólnika lub kolejne podmioty, tj. tzw. podmioty transparentne podatkowo,
- wspólnika spółki nieruchomościowej, będącego osobą fizyczną lub przedsiębiorstwem w spadku,
- osobę fizyczną lub przedsiębiorstwo w spadku, którzy posiadają prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni – w przypadku, gdy takie posiadanie praw realizowane jest poprzez wspólnika lub kolejne podmioty, tj. tzw. podmioty transparentne podatkowo.
W kontekście minimalnego progu posiadanych praw (udziałów, akcji, tytułów uczestnictwa lub innych praw) w wysokości 5% Minister Finansów wyjaśnił, że w celu jego obliczenia należy zsumować prawa posiadane w spółce nieruchomościowej w sposób pośredni z prawami posiadanymi bezpośrednio. Należy uznać więc, że obowiązkiem raportowania objęci są – w świetle ww. interpretacji ogólnej – co do zasady:
- bezpośredni wspólnicy spółki nieruchomościowej posiadający co najmniej 5% udziałów;
- pośredni wspólnicy spółki nieruchomościowej posiadający co najmniej 5% udziałów, w przypadku gdy posiadają udział poprzez podmiot transparentny podatkowo.
Co istotne, Minister wprost potwierdził również, że do uznania, że udziałowiec jest podatnikiem, wystarczy sam fakt posiadania udziałów w spółce nieruchomościowej.
Wątpliwości związane z definicją spółki nieruchomościowej
W kontekście nieprecyzyjnej definicji spółki nieruchomościowej, powstały wątpliwości co do ustalenia wartości nieruchomości posiadanych pośrednio przez daną spółkę.
Należy zauważyć, że wykładania Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w tym zakresie w ostatnim czasie uległa diametralnej zmianie. Pierwotnie zajmował on stanowisko, zgodnie z którym powinno się brać pod uwagę wartość bilansową udziałów i akcji spółek zależnych, w których co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości (np. interpretacja indywidualna z 14 marca 2022 r. sygn. 0111-KDIB1-2.4010.668.2021.1.AK).
Z czasem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaczął prezentować odmienne stanowisko, zgodnie z którym, nie należy brać pod uwagę wartości bilansowej udziałów spółek zależnych, lecz wartość bilansową nieruchomości będących w posiadaniu tych spółek zależnych w proporcji do wielkości posiadanego udziału w takich spółkach. Takie podejście jest niekorzystne dla podatników, gdyż dla części z nich rozszerza zakres podmiotów podlegających raportowaniu – często wartość bilansowa nieruchomości będących w posiadaniu podmiotów zależnych jest znacznie wyższa od wartości bilansowej udziałów spółek zależnych będących właścicielami nieruchomości (np. interpretacja indywidualna z 23 lipca 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR).
Niekorzystna dla podatników interpretacje została potwierdzona w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 października 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 1771/24. Sąd w ustnym uzasadnieniu wyroku odrzucił pogląd, że wartość udziałów w spółkach zależnych, będących spółkami nieruchomościowymi, powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu 50% wartości bilansowej aktywów, podkreślając, że chodzi o wartość bilansową aktywów stanowiących wartość bilansową nieruchomości położonych na terytorium Polski, zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio posiadanych przez spółkę.
Termin raportowania
Zgodnie z przepisami dotyczącymi raportowania spółek nieruchomościowych, obowiązki sprawozdawcze należy wykonać w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego lub obrotowego danej spółki nieruchomościowej. Oznacza to, że w przypadku podatników, których rok podatkowy jest równy kalendarzowemu, termin na raportowanie za 2024 rok upłynie 31 marca 2025 r.
Jak możemy pomóc?
Niekorzystna linia interpretacyjna organów podatkowych, potwierdzona orzecznictwem sądów administracyjnych, może skutkować znacznym rozszerzeniem zakresu podmiotów wypełniających przesłanki definicji spółki nieruchomościowej, a w konsekwencji również objętych obowiązkiem raportowania. W naszej ocenie, przy weryfikacji obowiązków dotyczących raportowania uwzględnić należy obecne podejście organów, jak również zweryfikować podejście stosowane w poprzednich latach.
Nasz zespół ekspertów zapewnia kompleksowe wsparcie w zakresie:
- wykonania analizy w zakresie możliwości powstania obowiązku raportowania;
- przygotowania i złożenia niezbędnych informacji do właściwego organu;
- wsparcie w przygotowaniu zaległych informacji i złożeniu ich wraz z czynnym żalem w celu uniknięcia sankcji za niedopełnienie obowiązku w terminie.
