Z dniem 11 lipca 2025 r. wejdą w życie przepisy tzw. ustawy o jawności cen mieszkań, czyli nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, potocznie zwanej „ustawą deweloperską”. Jej głównym założeniem jest zwiększenie transparentności cenowej na rynku nieruchomości.
To oznacza, że już wkrótce deweloperzy staną się adresatami nowych obowiązków, które od wielu z nich będą wymagać poniesienia istotnych nakładów organizacyjnych. Jednocześnie, treść nowych przepisów budzi pewne wątpliwości interpretacyjne i wymaga od przedsiębiorców zachowania ostrożności, o czym szerzej opowiemy w niniejszym artykule.
Nowe obowiązki deweloperów.
Zgodnie z nowymi przepisami deweloper ma obowiązek prowadzić własną stronę internetową. Od dnia rozpoczęcia sprzedaży (lub w przypadku umów rezerwacyjnych – przed zawarciem pierwszej takiej umowy) musi na niej udostępniać część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Jednocześnie, deweloper zobowiązany jest do podania w ten sposób szeregu informacji, takich jak:
- Informacja o cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy;
- Informacja o cenie pomieszczeń przynależnych, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie, o której mowa w pkt 1;
- Informacja o cenie innych świadczeń pieniężnych, które nabywca powinien ponieść w wykonaniu umowy, jeżeli takie istnieją.;
- Informacje o adresie siedziby dewelopera, o adresie lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, o sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem, a także o lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Deweloperzy będą zobligowani do przekazywania ww. informacji ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji raz na dobę. Minister będzie publikował te dane na specjalnym rządowym portalu.
W przypadku wystąpienia zmian w cenach, o których mowa w pkt. 1-3, deweloper zobowiązany będzie z dniem zmiany uaktualnić informacje na stronie internetowej i podać datę takiej zmiany.
To jednak nie wszystko – ustawa nakłada bowiem wymóg, zgodnie z którym w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców, deweloper musi podawać adres strony internetowej, na której znajdują się informacje wskazane w pkt. 1-4.
Co istotne, zakreślone powyżej wymogi obowiązują deweloperów nie tylko w odniesieniu do umów sprzedaży, ale także do umów deweloperskich i umów przedwstępnych.
Nowe uprawnienie nabywców.
Nowe przepisy przewidują, że w przypadku pojawienia się rozbieżności pomiędzy ceną podaną na ww. stronie internetowej dewelopera, a ceną oferowaną nabywcy przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
To z perspektywy nabywców istotny mechanizm, który może swoim charakterem kojarzyć się z obowiązującym już w obrocie prawnym uprawnieniem konsumenta do żądania sprzedaży produktu po cenie najkorzystniejszej dla niego, w przypadku wątpliwości lub rozbieżności co do ceny (art. 5 Ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług).
Odpowiedzialność za niedopełnienie obowiązków.
Przepisy nowelizacji stanowią, że naruszenie opisywanych obowiązków stanowić będzie praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 Ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stwierdzenie przez Prezesa UOKIK stosowania takiej praktyki może poskutkować nałożeniem na przedsiębiorcę kary pieniężnej nawet w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym, który poprzedzał rok nałożenia kary.
Wątpliwości po stronie deweloperów.
Choć nowe przepisy na etapie legislacyjnym ulegały istotnym poprawkom – głównie za sprawą uwag podnoszonych przez Polski Związek Firm Deweloperskich (PZDF), to jednak przy ich interpretacji wciąż pojawiają się istotne wątpliwości.
Jedną z takich wątpliwości jest pytanie, czy deweloper zobowiązany jest prowadzić osobną stronę internetową dla każdej swojej inwestycji. Jak bowiem wskazuje PZDF, obecnie w praktyce wiele firm, zwłaszcza o rozbudowanej strukturze, publikuje informacje o swoich projektach na stronie internetowej spółki dominującej.
Drugą z dyskusyjnych kwestii jest ponadto, co dokładnie rozumieć należy poprzez „inne świadczenia pieniężne”, o cenie których deweloper powinien poinformować na ww. stronie internetowej.
PZFD oczekuje, że właściwe ministerstwo odniesie się do tych kwestii, jeszcze zanim nowe obowiązki wejdą w życie.
Z drugiej strony poszczególni deweloperzy wyrażają też wątpliwość co do rozumienia pojęcia „ceny całej lub części nieruchomości, będących przedmiotem umowy”, czy np. wchodzi w to również cena lokali zarezerwowanych, która często różnic się od cen przedstawionych w pierwotnej ofercie. W aktualnym projekcie ustawy nie rozstrzygnięto również precyzyjnie kwestii przepisów przejściowych i wpływu nowych regulacji na już istniejące oferty sprzedaży lokali.
Na ten moment pozostajemy więc czujni i obserwujemy czy i jak projektodawcy tych rozwiązań odniosą się do ww. problemów. Należy jednak zaznaczyć, że nawet oficjalne pismo resortu nie usunie do końca istniejących wątpliwości. Takie pismo nie byłoby bowiem źródłem
obowiązującego prawa, do którego uwzględnienia zobowiązany byłby np. Prezes UOKIK przy kontroli rynku.
Podsumowanie
Choć nowe przepisy wejdą w życie już z dniem 11 lipca, to deweloperzy, którzy rozpoczęli już sprzedaż określonych nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy, będą mieć od tego dnia jeszcze 2 miesiące na dostosowanie się do nowych wymogów (w odniesieniu do tych nieruchomości).
Nowe przepisy mogą być dużym wyzwaniem dla deweloperów. Wymagają m.in. dostosowania, a niekiedy także stworzenia od podstaw nowych stron internetowych. Ponadto, należy przyłożyć dużą wagę do tego, aby wszystkie wymagane informacje publikowane były w sposób skrupulatny i na bieżąco aktualizowane, aby nie narazić się na zarzut stosowania praktyk naruszających przepisy o ochronie konsumentów.
Kluczową kwestią jest także prawidłowa interpretacja nowych przepisów i wdrożenie ich w firmie w sposób, który nie narazi dewelopera na wysokie kary finansowe nałożone przez Prezesa UOKIK. Jako eksperci specjalizujący się w obsłudze prawnej firm w branży deweloperskiej, możemy Państwu szczególnie pomóc w takim wdrożeniu.
Zapewniamy ciągłe wsparcie – pomagamy zrozumieć nowe przepisy, wskazujemy, jak wdrożyć je bez ryzyka i reprezentujemy deweloperów w kontaktach z organami kontroli. W dobie intensywnych zmian nie warto działać bez wsparcia. Dlatego zapraszamy do kontaktu.
Bezpłatna analiza Twojej firmy
Skorzystaj z naszego doświadczenia w prawie i podatkach. Po kontakcie przeprowadzimy dla Ciebie analizę sytuacji Twojej firmy i wskażemy, jakie działania warto podjąć, by zminimalizować ryzyko i maksymalizować korzyści.
- Indywidualne podejście: Każda firma jest wyjątkowa – dlatego analizujemy Twoje potrzeby.
- Praktyczne rekomendacje: Po naszej analizie otrzymasz klarowne wskazówki, które pomogą wprowadzić realne zmiany w Twojej firmie.
- Bezpłatna konsultacja wstępna: Pierwszy krok do współpracy nie wiąże się z żadnym zobowiązaniem.
