Wejście w status spółki nieruchomościowej – co to oznacza dla dewelopera?

Deweloper buduje nowoczesne osiedle mieszkaniowe – grunty kupione, pozwolenia uzyskane, ekipy pracują pełną parą. Inwestycja idzie zgodnie z planem i wkrótce pojawią się zyski. Nagle jednak dzwoni księgowy: „Mamy problem. Jesteśmy spółką nieruchomościową”. Brzmi jak drobnostka? Nic bardziej mylnego. Dla branży budowlanej i deweloperskiej przepisy o spółkach nieruchomościowych są wyjątkowo istotne. Dlaczego warto mieć na uwadze na te regulacje i jaki skutek ma uzyskanie statusu spółki nieruchomościowej? W niniejszym artykule odpowiemy na te pytania.

Status spółki nieruchomościowej – definicja i kryteria

Definicję spółki nieruchomościowej ustanowioną przez przepis art. 4a pkt 35 ustawy o CIT szczegółowo omówiliśmy w ramach artykułu dostępnego do przeczytania pod poniższym linkiem. Przypomnijmy, że w dużym uproszczeniu taką definicję może spełnić zwłaszcza spółka, której większość aktywów (ponad 50%) stanowią nieruchomości w Polsce, a ich wartość przekracza 10 milionów złotych. W szczególności może to więc dotyczyć przedsiębiorców w branży budowlanej i deweloperskiej – którzy nie zawsze zdają sobie z tego sprawę.

Warto podkreślić, iż przy ustalaniu wartości aktywów, należy ująć wartość nieruchomości zakwalifikowanych do: środków trwałych, inwestycji w nieruchomości, towarów, a także ujętych jako element produkcji w toku wraz z nakładami poniesionymi na budowę inwestycji deweloperskiej (Interpretacja DKIS z dn. 2 listopada 2022 r. 0111-KDIB1-3.4010.595.2022.1.IZ).

Skutki uzyskania statusu spółki nieruchomościowej

Choć definicja spółki nieruchomościowej, została sformułowana przez Ustawodawcę w sposób bardzo obszerny, to sposób jej interpretacji wywołuje coraz to nowsze wątpliwości i kierunki w orzecznictwie organów podatkowych. W rezultacie, jeśli dana spółka jeszcze rok temu mogła nie posiadać statusu spółki nieruchomościowej, to dziś najbezpieczniejszym podejściem byłoby to ponownie zweryfikować.

Jakie są natomiast skutki posiadania ww. statusu? Oto najważniejsze z nich:

• Specyficzne zasady opodatkowania: w określonych przypadkach spółki nieruchomościowe pełnią funkcję płatnika zaliczek na podatek dochodowy od dochodów z tytułu zbycia własnych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.
• PIT–ISN lub CIT-ISN: obowiązkiem spółki nieruchomościowej pełniącej funkcję płatnika jest przesyłanie podatnikom informacji o wpłaconej zaliczce na formularzach PIT-ISN oraz CIT-ISN.
• Obowiązek raportowania spółek: spółka nieruchomościowa ma obowiązek składania rocznych raportów do Szefa KAS o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziały (akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze) wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw.
• Obowiązki raportowania wspólników: podatnicy będący wspólnikami spółki nieruchomościowej, posiadający co najmniej 5% udziałów w tej spółce – mają obowiązek przekazania informacji o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziałów (akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze).
• Przedstawiciel podatkowy spółki nieruchomościowej: niektóre spółki nieruchomościowe, nie posiadające siedziby lub zarządu na terenie Polski, które nie podlegają opodatkowaniu od całości swoich dochodów w Unii Europejskiej lub Europejskim Obszarze Gospodarczym, są zobowiązane do ustanowienia w Polsce przedstawiciela podatkowego.

Praktyczne wyzwania w branży budowlanej i deweloperskiej

Status spółki nieruchomościowej może więc znacznie zwiększyć obowiązki dokumentacyjne przedsiębiorcy. Oprócz ich realizacji istotnym wyzwaniem jest jednak jeszcze sam sposób prawidłowego ustalenia statusu i obliczenia wartości aktywów, o których mowa w ww. definicji.

W tym zakresie szczególnie warto więc skorzystać z oferowanych przez nas usług doradztwa podatkowego. Nasi eksperci nie tylko wspomogą w audycie Państwa potencjalnych obowiązków w zakresie przepisów o spółkach nieruchomościowych, ale będą na bieżąco monitorować możliwość uzyskania oszczędności podatkowych i informować Państwa o tym, kiedy i jak warto podjąć w tym zakresie konkretne działania.

Tytułem przykładu, w ostatnim czasie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego pojawiło się kilka korzystnych dla spółek nieruchomościowych wyroków, umożliwiających tym spółkom odzyskanie istotnych kwot podatku tytułem zwrotu nadpłat za poprzednie lata. Nasi eksperci niezwłocznie przeanalizowali szanse powodzenia w tym zakresie i udzielili pomocy naszym Klientom.

Jak możemy pomóc?

Nasz zespół zapewnia wsparcie w zakresie:

• wykonania analizy w zakresie możliwości uzyskania status spółki nieruchomościowej i powstania obowiązku raportowania;
• przygotowania i złożenia niezbędnych informacji do właściwego organu;
• wsparcie w przygotowaniu zaległych informacji i złożeniu ich wraz z czynnym żalem w celu uniknięcia sankcji za niedopełnienie obowiązku w terminie;
• wsparcie w przygotowaniu wniosków o stwierdzenie i zwrot nadpłat;
• bieżące wsparcie w zakresie prowadzenia rozliczeń podatkowych przez spółki nieruchomościowe.