Nowelizacja ustawy deweloperskiej – co zmieni się dla deweloperów?

Rynek deweloperski może czekać kolejna istotna zmiana regulacyjna. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej zakłada rozwiązania, które mają zwiększyć ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, ale jednocześnie mogą istotnie wpłynąć na sposób prowadzenia inwestycji, sprzedaży i komunikacji z klientami.

Nie jest to wyłącznie projekt dotyczący dodatkowych informacji w prospekcie czy kolejnej aktualizacji dokumentów sprzedażowych. Proponowane przepisy idą znacznie dalej — wzmacniają transparentność rynku, ograniczają swobodę dewelopera w niektórych obszarach oraz zwiększają znaczenie odpowiedzialności za przebieg inwestycji także po jej zakończeniu.

Projekt został opublikowany w Rządowym Procesie Legislacyjnym pod numerem UD361 i obecnie jest na etapie konsultacji publicznych.

Transparentność jako nowe ryzyko biznesowe

Jednym z najważniejszych elementów projektu jest rozwinięcie Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portalu DOM. Zgodnie z projektem w portalu mają być gromadzone i przetwarzane dane dotyczące nie tylko cen ofertowych, ale również samych deweloperów, ich przynależności do grup kapitałowych, realizowanych i zakończonych inwestycji, zaległości w składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, odstąpień nabywców od umów, opóźnień, ostrzeżeń UOKiK, decyzji Prezesa UOKiK, decyzji organów nadzoru budowlanego oraz upadłości.

Konsekwencja jest istotna: historia działalności dewelopera ma stać się znacznie bardziej widoczna dla kupujących. Dane, które dotychczas często wymagały samodzielnej weryfikacji w różnych źródłach albo w praktyce pozostawały poza zainteresowaniem przeciętnego nabywcy, mogą zostać zebrane w jednym publicznym narzędziu.

Z perspektywy dewelopera oznacza to, że opóźnienia, spory z nabywcami, zaległości wobec DFG, decyzje administracyjne lub ostrzeżenia UOKiK mogą przestać być wyłącznie problemem prawnym. Mogą stać się również problemem reputacyjnym i sprzedażowym. Informacja o historii inwestycji będzie mogła wpływać na decyzje klientów, tempo sprzedaży, negocjacje z finansującymi oraz ocenę wiarygodności całej grupy kapitałowej.

Nowe wymogi dla ogłoszeń i materiałów sprzedażowych

Projekt przewiduje również dodatkowe wymogi dotyczące prezentowania inwestycji na stronie internetowej dewelopera. W materiałach sprzedażowych mają pojawić się m.in. rzuty lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z powierzchnią użytkową każdego pomieszczenia oraz rzuty pomieszczeń przynależnych. Projekt wymaga także oznaczania wizualizacji, w tym wygenerowanych przy użyciu sztucznej inteligencji, oraz zdjęć przedstawiających inne lokale, budynki lub otoczenie.

W praktyce oferta będzie musiała być bardziej konkretna, porównywalna i techniczna. Dla nabywcy to ułatwienie, bo będzie mógł szybciej zestawić ze sobą różne inwestycje. Znaczenia nabierze również sposób prezentowania wizualizacji. Jeżeli obraz nie jest rzeczywistym zdjęciem oferowanego lokalu, domu, elewacji lub otoczenia, powinien być jasno oznaczony jako wizualizacja. Może to ograniczyć praktykę budowania oczekiwań klienta w oparciu o materiały pokazujące inwestycję w sposób bardziej atrakcyjny niż jej rzeczywisty lub planowany standard.

Prospekt informacyjny stanie się bardziej „techniczny”

Zgodnie z projektem zmianie ma ulec wzór prospektu informacyjnego, a komunikat rządowy wskazuje, że jednym z celów tej zmiany jest uspójnienie informacji oraz rozszerzenie prospektu o standard wykończenia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Konsekwencją może być ograniczenie swobody w posługiwaniu się nieprecyzyjnymi określeniami standardu. Im bardziej szczegółowe informacje będą musiały znaleźć się w prospekcie, tym większe znaczenie będą miały rozbieżności między deklarowanym standardem a efektem końcowym. W razie sporu nabywca będzie mógł łatwiej odwołać się do konkretnych danych wskazanych w prospekcie, a nie wyłącznie do ogólnych zapewnień handlowych.

Dla deweloperów może to oznaczać wzrost znaczenia odpowiedzialności za komunikację przedsprzedażową. Prospekt, karta lokalu, standard wykończenia, wizualizacje i umowa będą musiały tworzyć spójny zestaw informacji. Każda niespójność może zostać wykorzystana jako argument w reklamacji, sporze dotyczącym wad albo zarzucie nierzetelnego informowania nabywcy.

Cena po podpisaniu umowy ma być stabilna

Projekt zakłada także zakaz dla deweloperów, zgodnie z którym cena określona w umowie nie będzie podlegała waloryzacji na niekorzyść nabywcy, a umowne uprawnienia do takiej waloryzacji będą nieważne.

To jedna z najbardziej istotnych zmian z perspektywy ekonomiki inwestycji. Jeżeli przepis wejdzie w życie w projektowanym brzmieniu, deweloper nie będzie mógł przerzucać na nabywcę ryzyka wzrostu kosztów po podpisaniu umowy deweloperskiej. Wzrost cen materiałów, kosztów wykonawstwa, finansowania lub innych elementów budżetu inwestycji pozostanie zasadniczo ryzykiem dewelopera.

Może to wpłynąć na sposób kalkulowania cen już na etapie rozpoczęcia sprzedaży. Zbyt wczesne oferowanie lokali, przy niedoszacowanym budżecie inwestycji, będzie bardziej ryzykowne. W praktyce gwarancja niezmienności ceny dla nabywcy może oznaczać większą presję na ostrożniejsze planowanie marż, harmonogramów sprzedaży i kosztów realizacji.

Opłata rezerwacyjna – jednostronne wycofanie się będzie droższe

Projekt przewiduje zwiększenie sankcji finansowej związanej z odmową zawarcia umowy przez dewelopera. Obecne odwołanie do zwrotu „podwójnej” opłaty rezerwacyjnej ma zostać zastąpione zwrotem „poczwórnej” opłaty rezerwacyjnej.

W praktyce może to ograniczyć możliwość elastycznego wycofywania się z rezerwacji po stronie dewelopera, zwłaszcza w sytuacji wzrostu cen lokali lub zmiany założeń sprzedażowych. Umowa rezerwacyjna stanie się dokumentem o większym ciężarze finansowym. Decyzja o odmowie zawarcia dalszej umowy może oznaczać nie tylko utratę konkretnego klienta, ale również wymierny koszt po stronie dewelopera.

To rozwiązanie wpisuje się w szerszy kierunek projektu: ograniczenie asymetrii między profesjonalnym uczestnikiem rynku a nabywcą, który podejmuje decyzję zakupową często na bardzo wczesnym etapie inwestycji.

Mniej swobody w odstąpieniu od umowy przez dewelopera

Projekt przewiduje także doprecyzowanie przypadków, w których deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej. Zgodnie z projektowanym brzmieniem art. 43 ust. 7 deweloper będzie mógł odstąpić od umowy wyłącznie w ściśle określonych przypadkach, m.in. braku zapłaty mimo wezwania albo niestawienia się nabywcy do odbioru lub aktu notarialnego mimo dwukrotnego wezwania. Odstąpienie z innych powodów ma być nieskuteczne.

Konsekwencja jest praktyczna: deweloper będzie miał mniejszą możliwość jednostronnego „wyjścia” z niekorzystnej transakcji. Jeżeli umowa została zawarta, a nabywca wykonuje swoje podstawowe obowiązki, deweloper nie powinien móc skutecznie odstąpić od niej z powodów biznesowych, np. dlatego, że lokal można byłoby sprzedać drożej.

Projekt wzmacnia więc stabilność pozycji nabywcy, ale jednocześnie zwiększa znaczenie prawidłowego ułożenia procesu sprzedaży i zawierania umów. Błąd na etapie kontraktowania może być trudniejszy do odwrócenia.

Banki i kasy z szerszym zakresem kontroli

Projekt przewiduje rozbudowanie kontroli wykonywanej przed wypłatą środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank albo kasa mają sprawdzać m.in. tytuł prawny do nieruchomości, brak postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego, pozwolenie na budowę lub skuteczne zgłoszenie, zgodność przeznaczenia i wydatkowania środków, brak zaległości podatkowych i składkowych, uregulowanie wymagalnych i bezspornych zobowiązań wobec wykonawców lub podwykonawców, odprowadzenie składki na DFG, przekazanie opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy oraz zakończenie danego etapu inwestycji. Kontrola zakończenia etapu ma być dokonywana przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

To może mieć bardzo istotny wpływ na płynność inwestycji. Jeżeli wypłata środków będzie powiązana z szerszą i bardziej techniczną kontrolą, opóźnienia dokumentacyjne, spory z wykonawcami albo niepełne potwierdzenie zaawansowania robót mogą przełożyć się na opóźnienie finansowania.

W praktyce ryzyko regulacyjne może więc szybko stać się ryzykiem finansowym. Problemy, które dotychczas mogły być rozwiązywane wewnętrznie, mogą blokować wypłaty z rachunku powierniczego, a tym samym wpływać na tempo realizacji inwestycji i rozliczenia z wykonawcami.

Spółka celowa nie zamknie ryzyka po sprzedaży lokali

Jedną z najdalej idących zmian jest projektowany art. 28a. W przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przeniesionych na nabywców ma przechodzić z mocy prawa na wspólników tej spółki z dniem jej rozwiązania. Wspólnicy mają ponosić tę odpowiedzialność solidarnie, a postanowienia umowy spółki sprzeczne z tą zasadą mają być nieważne. Informacja o wspólnikach ponoszących odpowiedzialność ma zostać zamieszczona na stronie internetowej spółki przed dniem jej rozwiązania.

To fundamentalna zmiana dla grup deweloperskich korzystających ze spółek celowych. Dotychczas spółka projektowa była często narzędziem pozwalającym oddzielić ryzyka konkretnej inwestycji od pozostałej działalności grupy. Po zakończeniu inwestycji i sprzedaży lokali spółka mogła być stopniowo wygaszana lub likwidowana.

Projekt znacząco ogranicza skuteczność takiego modelu w zakresie odpowiedzialności za wady. Likwidacja spółki z o.o. przed końcem okresu rękojmi nie będzie już prowadziła do faktycznego „zamknięcia” ryzyka po stronie samej spółki. Ryzyko ma przechodzić na wspólników, a więc potencjalnie na podmioty stojące wyżej w strukturze grupy.

W przypadku prostych spółek akcyjnych i spółek akcyjnych projekt idzie inną drogą: rozwiązanie takich spółek ma być możliwe nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności lokalu albo domu jednorodzinnego na nabywcę.

Konsekwencja jest jasna: struktura korporacyjna przestanie być wyłącznie kwestią organizacji projektu. Będzie miała bezpośrednie znaczenie dla odpowiedzialności za wady po zakończeniu inwestycji. To może wpłynąć na sposób planowania grup kapitałowych, relacje między spółkami, finansowanie inwestycji oraz decyzje o likwidacji spółek projektowych.

Najważniejszy wniosek

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej wpisuje się w szerszy trend zwiększania transparentności rynku mieszkaniowego i wzmacniania pozycji nabywców. Z perspektywy kupujących część zmian zwiększa dostęp do informacji i może ogranicza

niepewność co do realizacji inwestycji. Z perspektywy deweloperów projekt oznacza jednak większą ekspozycję na ryzyka prawne, finansowe i reputacyjne oraz mniejszą elastyczność w prowadzeniu sprzedaży i zarządzaniu inwestycją.

Na tym etapie kluczowe jest monitorowanie dalszego przebiegu prac legislacyjnych: treści zgłaszanych uwag, ewentualnych poprawek, terminu uchwalenia ustawy oraz ostatecznego zakresu nowych obowiązków. Dla branży deweloperskiej istotne może być również aktywne uczestnictwo w konsultacjach publicznych, zwłaszcza w tych obszarach, które mogą mieć największy wpływ na finansowanie inwestycji, odpowiedzialność spółek celowych i praktykę sprzedaży lokali.