Nieruchomości prywatne i firmowe w fundacji rodzinnej [CASE STUDY]

Przy planowaniu fundacji rodzinnej wszystkie nieruchomości nie powinny być traktowane jako jedna kategoria majątku. Inne skutki może wywołać wniesienie nieruchomości firmowej, a inne przekazanie do fundacji mieszkania rodzinnego. Różnice mogą pojawić się zarówno na etapie wniesienia nieruchomości, jak i późniejszego korzystania z niej przez fundację lub beneficjentów. 

Dlatego przed podjęciem decyzji warto przeanalizować nie tylko samą możliwość przeniesienia nieruchomości do fundacji, ale również jej przeznaczenie, sposób finansowania, model korzystania oraz konsekwencje podatkowe.  

Przykład z praktyki: biurowiec na wynajem i nieruchomości dla rodziny

Dobrze pokazuje to przykład klienta, który planował wnieść do fundacji rodzinnej zarówno nieruchomość komercyjną – biurowiec wynajmowany podmiotom gospodarczym, jak i dwie nieruchomości przeznaczone do korzystania przez członków rodziny.  

Na pierwszy rzut oka wszystkie trzy nieruchomości mogły wyglądać podobnie: są wartościowym majątkiem, mogą zostać wniesione do fundacji rodzinnej i służyć budowaniu majątku rodzinnego na kolejne lata. 

Po bliższej analizie okazało się jednak, że każda z nich wymaga innego podejścia podatkowego i organizacyjnego. 

Nieruchomość komercyjna w fundacji rodzinnej – kiedy najem korzysta z preferencji podatkowych?

W przypadku nieruchomości komercyjnej głównym argumentem za wniesieniem jej do fundacji rodzinnej było to, że generowała stały, przewidywalny przychód z najmu. 

To model, który co do zasady dobrze wpisuje się w funkcję fundacji rodzinnej. Fundacja ma gromadzić i zarządzać majątkiem rodzinnym, a najem, dzierżawa lub udostępnianie mienia do korzystania należą do dozwolonego zakresu działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. 

W praktyce oznacza to, że fundacja rodzinna może być właścicielem nieruchomości komercyjnej i wynajmować ją najemcom. Czynsz najmu wpływa wówczas do fundacji i może być przeznaczany na dalsze inwestycje, utrzymanie majątku albo świadczenia dla beneficjentów. 

Podatkowo jest to atrakcyjny model, ale tylko wtedy, gdy zostanie prawidłowo zaprojektowany. Co do zasady fundacja rodzinna korzysta ze zwolnienia z CIT w zakresie dozwolonej działalności, a opodatkowanie pojawia się przede wszystkim na etapie przekazywania świadczeń beneficjentom. W takim przypadku fundacja płaci podatek CIT w wysokości 15% od wartości przekazanego świadczenia. 

Nie oznacza to jednak, że każdy najem w fundacji rodzinnej jest automatycznie neutralny podatkowo. Podatkowo najbezpieczniejszy jest klasyczny model, w którym fundacja rodzinna wynajmuje nieruchomość niezależnym najemcom i uzyskuje z tego tytułu rynkowy czynsz. Inaczej trzeba ocenić sytuację, w której z nieruchomości miałby korzystać fundator, beneficjent albo spółka powiązana z rodziną. W takim przypadku może się okazać, że przychód z najmu nie będzie korzystał z preferencyjnego opodatkowania przewidzianego dla fundacji rodzinnej. 

Pierwszy problem: VAT przy wniesieniu nieruchomości do fundacji

W przypadku nieruchomości firmowych jednym z najważniejszych tematów jest podatek VAT. 

Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej może być traktowane jako dostawa towarów na gruncie VAT, jeżeli fundator działa w tym zakresie jako podatnik VAT. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej, takich jak biurowce, hale, lokale usługowe czy inne nieruchomości inwestycyjne. 

W praktyce przed wniesieniem takiej nieruchomości trzeba odpowiedzieć co najmniej na kilka pytań: 

• czy fundator działa jako podatnik VAT, 

• czy nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, 

• czy przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości odliczano VAT, 

• czy dokonywano w nieruchomości jakichś modernizacji, ulepszeń, 

• czy zastosowanie znajdzie zwolnienie z VAT, a jeśli tak to czy strony powinny rozważyć rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji VAT. 

Dlatego przed wniesieniem nieruchomości firmowej do fundacji trzeba odrębnie przeanalizować skutki VAT. W niektórych przypadkach przeniesienie własności będzie neutralne lub zwolnione z VAT, ale w innych może oznaczać konieczność naliczenia podatku już na etapie wniesienia nieruchomości do fundacji. 

Nieruchomości prywatne w fundacji rodzinnej – korzystanie przez rodzinę też może być opodatkowane

Drugi obszar analizy dotyczył dwóch nieruchomości prywatnych, które klient chciał przenieść do fundacji rodzinnej, a następnie udostępniać członkom rodziny. 

W tym przypadku kluczowe znaczenie miało nie tyle to, czy nieruchomości będą generować przychód, ale kto, w jakim zakresie i na jakich zasadach będzie mógł z nich korzystać. Jeżeli po wniesieniu nieruchomości do fundacji mają one nadal służyć prywatnym potrzebom rodziny, konieczne jest wcześniejsze ustalenie podatkowych skutków takiego modelu. 

Fundacja rodzinna może spełniać świadczenia na rzecz beneficjentów. Świadczeniem może być nie tylko wypłata pieniędzy, ale również oddanie rzeczy lub prawa do korzystania beneficjentowi. W praktyce udostępnienie członkowi rodziny domu, apartamentu albo mieszkania należącego do fundacji może być świadczeniem niepieniężnym. 

Jeżeli beneficjent korzysta z nieruchomości nieodpłatnie, nie oznacza to, że podatku nie ma. Trzeba ustalić wartość takiego świadczenia – najczęściej przez odniesienie do hipotetycznego czynszu rynkowego, jaki należałoby zapłacić za korzystanie z podobnej nieruchomości. Od tak ustalonej wartości fundacja może być zobowiązana do zapłaty podatku CIT w wysokości 15%. 

Rekomendacje: kiedy wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej ma sens, a kiedy wymaga ostrożności

W przypadku biurowca nasza rekomendacja szła w kierunku dalszej analizy wniesienia nieruchomości do fundacji rodzinnej, ponieważ był to majątek inwestycyjny, generujący przychody i dobrze wpisujący się w założenia sukcesyjne klienta. 

Kluczowe było jednak wcześniejsze sprawdzenie skutków VAT i zaprojektowanie modelu najmu po wniesieniu nieruchomości do fundacji. 

W przypadku nieruchomości prywatnych rekomendowaliśmy większą ostrożność. Samo wniesienie takich nieruchomości do fundacji rodzinnej może mieć sens, jeżeli celem jest ochrona majątku, sukcesja, uporządkowanie zasad korzystania albo uniknięcie przyszłych sporów rodzinnych. Nie powinno się jednak zakładać, że rodzina będzie mogła korzystać z tych nieruchomości bez żadnych konsekwencji podatkowych. 

W takich przypadkach warto przygotować jasne zasady korzystania z nieruchomości przez beneficjentów: kto może korzystać, w jakim zakresie, czy odpłatnie, czy nieodpłatnie, kto ponosi koszty utrzymania, mediów, remontów i podatku od nieruchomości. 

W praktyce fundacja rodzinna może być bardzo dobrym narzędziem do uporządkowania majątku nieruchomościowego, ale tylko wtedy, gdy każda nieruchomość zostanie oceniona osobno. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest więc wcześniejsze ustalenie, które nieruchomości rzeczywiście powinny znaleźć się w fundacji rodzinnej, na jakich zasadach mają być wykorzystywane i jakie skutki podatkowe pojawią się zarówno przy ich wniesieniu, jak i późniejszym korzystaniu. 

Jak możemy pomóc?

W naszej praktyce pomagamy podjąć decyzję, czy dana nieruchomość powinna trafić do fundacji rodzinnej — zanim pojawi się VAT, podatek od świadczeń albo problem z późniejszym korzystaniem z majątku przez rodzinę. 

Analizujemy skutki podatkowe wniesienia nieruchomości, model najmu, zasady korzystania przez beneficjentów, ryzyko nieodpłatnych świadczeń oraz zapisy statutu fundacji. Wskazujemy nie tylko, co jest możliwe, ale przede wszystkim co jest bezpieczne i opłacalne. 

Zanim wniesiesz nieruchomość do fundacji rodzinnej, sprawdź, jakie będą tego skutki podatkowe. Skontaktuj się z nami — przygotujemy praktyczną analizę i pokażemy, które rozwiązanie będzie najbezpieczniejsze dla Ciebie, Twojej rodziny i majątku.