Menu
Prawo

Koniec okresu przejściowego dla deweloperów. Od 1 lipca 2024 r. nowe przepisy ustawy deweloperskiej dla wszystkich.

18.06.2024-Staniek&Partners

Nowa ustawa deweloperska, o której mowa już od wielu miesięcy, od 1 lipca 2024 r. wchodzi w kolejną fazę stosowania. Mianowicie dopiero od lipca br. roku zmiany obejmować będą przedsięwzięcia, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 2022 r., a także umowy deweloperskie, dotyczące tego samego przedsięwzięcia, o którym mowa powyżej, które zawarto przed lipcem 2024 r. Wielu deweloperów zdecydowało się na skorzystanie z okresu przejściowego, dlatego warto przypomnieć szereg istotnych zmian mających na celu wzmocnienie ochrony nabywców nieruchomości oraz nałożenie nowych obowiązków na deweloperów.

Oto szczegółowy przegląd najważniejszych zmian.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

DFG jest kluczowym elementem nowej ustawy, zapewniającym ochronę finansową dla nabywców. Fundusz działa na zasadzie gromadzenia środków z opłat składanych przez deweloperów. Składki wynoszą:

  • 0,45% wpłat dla otwartych rachunków powierniczych
  • 0,1% wpłat dla zamkniętych rachunków powierniczych​

Środki z DFG są uruchamiane w przypadkach takich jak upadłość dewelopera, upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy, lub odstąpienie od umowy przez nabywcę z powodu istotnej wady lokalu​.

Rachunki powiernicze

Nowa ustawa precyzuje obowiązki dotyczące rachunków powierniczych:

  • Zamknięty rachunek powierniczy: Środki są wypłacane deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę.
  • Otwarty rachunek powierniczy: Środki są wypłacane w miarę postępu prac budowlanych, co zwiększa bezpieczeństwo nabywców.

Deweloperzy muszą otwierać rachunki powiernicze na każde zadanie inwestycyjne oddzielnie i utrzymywać je do przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej​.

Obowiązki informacyjne i prospekty informacyjne

Deweloperzy są zobowiązani do sporządzenia prospektu informacyjnego, który musi zawierać szczegółowe informacje o projekcie oraz otoczeniu:

  • Planowane inwestycje w promieniu 1 km,
  • Cena całkowita nieruchomości, uwzględniając wszystkie opłaty i koszty,
  • Przewidywany termin zakończenia budowy,
  • Standard wykończenia, użyte materiały budowlane, dostępne udogodnienia oraz wspólne przestrzenie,
  • Dostępność mediów oraz plany zagospodarowania przestrzennego w okolicy inwestycji.

Zasady odbioru lokali i zgłaszania wad

Nowa ustawa wprowadza szczegółowe przepisy dotyczące odbioru lokali:

  • Nabywca musi być obecny podczas odbioru technicznego lokalu, aby osobiście zweryfikować stan nieruchomości,
  • Wszelkie zauważone wady budowlane muszą być zgłoszone przez nabywcę, podczas lub bezpośrednio po odbiorze,
  • Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad wraz z uzasadnieniem,
  • Po zaakceptowaniu zgłoszonych wad, deweloper ma 30 dni na ich usunięcie.

Jeśli deweloper nie usunie wad w terminie, nabywca ma prawo odstąpić od umowy.

Umowy rezerwacyjne

Ustawa reguluje umowy rezerwacyjne, określając maksymalną opłatę rezerwacyjną na poziomie 1% ceny lokalu. W przypadku niewykonania umowy przez dewelopera, nabywca ma prawo do zwrotu opłaty w podwójnej wysokości​.

Kary umowne i odsetki

Nowe przepisy regulują również zasady dotyczące kar umownych i odsetek:

  • Maksymalna wysokość odsetek naliczanych przez dewelopera nie może przekraczać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy​​.
  • Jeśli umowa nie przewiduje kar umownych, deweloper musi wypłacić rekompensatę równą odsetkom ustawowym za opóźnienia nabywcy​.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza zmiany, które mają na celu wzmocnienie ochrony nabywców i wprowadzenie większej transparentności na rynku nieruchomości. Jak wskazuje ustawodawca, dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu, obowiązkowym rachunkom powierniczym, szczegółowym prospektom informacyjnym oraz nowym zasadom odbioru lokali, zwiększy się poziom bezpieczeństwa procesu deweloperskiego a sam proces zakupu nieruchomości w szczególności dla konsumentów stanie się bardziej przejrzysty i bezpieczny.

Jak możemy pomóc?

  • weryfikacja umów rezerwacyjnych, deweloperskich oraz przeniesienia własności pod kątem zgodności postanowień umownych z nowymi wymogami ustawy deweloperskiej,
  • analiza i doradztwo w zakresie oceny prospektów informacyjnych zgodnie z ustawą deweloperską,
  • reprezentacja w postępowaniach reklamacyjnych i gwarancyjnych.